Blog建築家が考える
プレミアムリフォーム・リノベーション

Architects think of Premium Reform & Renovation

高級マンションリフォーム・リノベーションの設計とデザインについて。
そのプロセスとノウハウを余すところなく公開しています。

南麻布K邸の現場調査

南麻布K邸

南麻布の丘の上に立つ、都内でも5指に入る超高級マンションの現場調査に伺って参りました。プロジェクトは以前から打ち合わせを進めておりました、南麻布K邸です。

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南向き窓からは緑が見える、明るく広々としたリビングダイニング空間です。マンションの分譲時当初は、白いライムストーン張りの床仕上げでしたが、前のオーナーさまが相当の費用を掛けて、チークのフローリングにリフォームなさったそうです。

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現調時に忘れがちなのが天井の様子ですが、今回は照明のレイアウトに大きく絡むので、空調吹き出し口の位置や天井点検口の位置をプロットしてゆきました。

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実は、Kさまがご購入が決まった後も、以前の持ち主の方が次の引っ越し先が決まるまで賃貸で住まわせて欲しいとのご依頼があったそうです。Kさまの奥さまに現地をご同行お願いいたしましたが、以上のような経緯で現地を見るのが久しぶりだったそうです。改めて、リノベーションのプランをお見せしながら、ご説明させて頂きました。

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当初は二つの寝室があった個所がこのようなファミリールームにリフォームされていました。以前のオーナーさまはこのようなチークの暗めの色がお好きだったようですが、Kさまご夫妻は明るい色がお好みなので、残念ながらこの部屋も全面的にやり直すことになります…。

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200平米超えと広いマンションの割には、コンパクトで使い勝手が悪そうなキッチンです。Tさまはお子さまがまだ小さいので、もっとオープンになさりたいとのご希望があります。また、フランス料理店で修業をしたほどの料理の腕前で、本格的なキッチンをお望みなので、こちらも全面的にやり直すことになります。

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キッチンのシンク下にはディスポーザーがついていました。ディスポーザーは活用したいとのことでしたので、メーカー名と品番を控えさせてもらいました。

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ファミリールームの奥の大浴室です。一般にユニットバスでは、短辺の長さと長辺の長さをメートルで表して、1620(1.6メートル×2.0メートル)などと表記しますが、この浴室は2236(2.2メートル×3.6メートル)相当の広さがあります!ジャクジー機能付きで、天井からお湯が落ちてくる打たせ湯があったりと機能満載ですが、どうもデザイン的には古いイメージで、このまま活用すべきか、作り直すべきかを再検討することになりました。

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お客様とは一通り見学させて貰った後、再度日を改めて詳細な調査をするために現地を来訪いたしました。

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今回は管理組合が保管していた既存の設備図を持参して、果たして天井や壁裏、床下の設備配管・ダクト類が図面通りに施工されているのか、また図面では判読できない設備のルートを確認することが目的に精密調査です。

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脚立を持参してまずは天井裏の確認です。

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ダクト類の経路は図面通りでしたが、想像以上にキツキツの天井裏で、頑張れば天井の高さも上げられるのではと思っていましたが、梁下の状況やダクト寸法から見ると難しそうなことが判りました。

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床下も点検口がある部分は全て開けて、覗き込みました。スケール(巻尺)を突っ込んでいるのは、キッチンの床下で、コンクリートスラブまでの寸法を測りました。ほぼ図面通りでした。

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こちらは、床下にカメラを突っ込んでの写真です。置床システムの間を灰色の排水管とオレンジと緑色の給湯給水管が通っています。その上を白い物体が覆っていますすが、遮音用の断熱材のようでした。こちらの配管ルートもほぼ図面通りでした。ただ、床下も思っていた以上にギチギチで、トイレ等の水回り設備の位置変更は十分な注意が必要になりそうです。

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図面上で構造体と仕上げのボードの間に隙間がありそうな箇所については、このようにスイッチ類やコンセントを分解して壁裏を覗き込みました。いくら広いマンションでも折角全面的なリノベーションをするのですから、無駄なスペースはなくしたいと思っています。

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こちらはパイプスペース(PS)の内部を覗き込んだ写真です。壁付きの点検口からカメラを差し込んで、真下を見たアングルです。黒くて太い管が上下階を貫通している排水の竪管です。下の方に洗面やシャワーユニットからの排水管が接続されているのが判ります。緑色の管が給水でオレンジが給湯でPSを伝って、床下から天井裏へと経路をスイッチしているようでした。

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こちらは弱電盤です。昔は電話線とテレビ線にインターフォンの配線がある程度でしたが、今ではそれに光ケーブルやADSL、LAN配線にルーターやWIFIなども絡むので、このように分電盤のような形式の箱を作って、纏めることが増えています。自宅ではテレビも見ないですし、携帯もガラケーで、最新の弱電設備はからっきしダメなので、スタッフの竹田さんに確認しながら、何が何のための弱電設備なのかを確認させて貰いました…。

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内部調査が終わったあとは、帰りがけにエレベーターの寸法と避難階段の寸法を確認いたしました。こちらも大物の家具や材料を運ぶ際に、どこまでのサイズが搬入可能かをザッとみておくためです。エレベーターは最新の搬送用リフトがある建物に比較すれば小さいサイズですが、この避難階段は天井高さが3m以上で幅にも余裕があるので、長物の搬入も大丈夫そうでした。
これで一通りの調査が終わったので、調査結果をまとめて、図面に落とし込んで、ここまで考えてきたリフォームプランの実現が可能か、難しい個所や注意すべき点は何なのかをチェックしてゆくことになります。

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