「番町H邸」のアーカイブ

保護中: LGSと木(LVL)のハイブリッドで作る壁下地@番町H邸

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2014年05月23日 | 保護中: LGSと木(LVL)のハイブリッドで作る壁下地@番町H邸 はコメントを受け付けていません。 | トラックバックURL |

カテゴリ: ヴィンテージリフォーム 番町H邸

ビンテージマンションの墨出し位置確認

解体が一通り終わった番町H邸の現場に、墨出し位置の確認に伺って参りました。

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墨出し(すみだし)とは、解体後の床や床下地に、新しく立てる壁や家具の位置を墨(すみ)で描く作業のことです。現場監督の坂本さんや担当大工の町永さんが、僕らが作った図面に沿って、写真のように地面に図面を書いてくれています。赤いマーカーは、この部分に壁下地のLGSを立てるという印です。

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このようにスッキリとした現場の床に墨で描かれた図面の位置が間違っていないか、既存壁との取り合いや配管との絡みで問題がないかを確認してゆきます。

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一番気になっていたのが、この個所です。既存の設備配管が床から立ち上がった位置と、キッチン裏のユーティリティーを設置する個所の取り合いです。地面を這っているガス管は、フローリングのための遮音下地とフローリングの厚みに隠れるので、問題はないのですが、排水の立ち上がりだけは壁裏に隠したいと考えておりました。斜め壁の位置をある程度現場に合わせて調整できるようにフレキシブルに考えていたので、何とか壁と配管がぶつかることは避けることができました。

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一人踊っているように見えますが、墨出しで確認した位置にキッチンのカウンターが建つ様子を体で表現して、お施主さまの奥さまに確認して頂いている様子です。

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遊び盛りのお子さまがいらっしゃるHさまご夫妻は、子どもたちの遊び声や走り回っている音で近隣のお宅に迷惑を掛けたくないとのことで、隣戸住宅との戸境壁にも遮音壁を作ることなりました。壁際に沿ってLGSが建てられているのがこの遮音壁の下地です。因みに、既存の壁裏にも断熱材が充填されており、それだけでもある程度の遮音性能は確保されていましたが、また新たに遮音壁を作って、念には念を入れたいとのご意向でした。

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現場では他にも設備配管の位置調整なども進められていました。ビンテージマンションならではの床スラブ下を配管が通る(つまり下の階の住戸の天井裏を排水管が通っている)システムなのですが、スラブからの立ち上がりを少しでも下げるために、床シンダーコンクリートをドリルで削って、曲がり役物(エルボー)をなるべく床低くに埋め込む作業をして貰っています。

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このような地道な作業を重ねることによって、家具内に上手く設備配管を隠して、床上のデザインの自由度を高めることができるのです。現場の監督、そして職人さんたちに感謝です!

 

 

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2014年05月15日 | ビンテージマンションの墨出し位置確認 はコメントを受け付けていません。 | トラックバックURL |

カテゴリ: ヴィンテージリフォーム 番町H邸

解体状況確認@番町H邸

リフォームの解体工事がある程度進んで番町H邸の現場に伺って参りました。

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部屋の中央に陣取っていたキッチンを壁ごと撤去しているので、以前にも増して広くなったような気が致します。

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解体したキッチンの天井部分を見上げた写真です。銀色の太い管は空調のダクト管で、その上で天井スラブに張りつくように流れているのは、上階の給水給湯・排水管です。スラブ下配管の状況を、天井裏で確認することができました。この際、配管が傷んでいる場合は、管理組合を経由して上階の居住者にこのタイミングでの配管更新をお勧めいたしますが、幸い配管は健全な状況でしたので、そのプロセスは省くことができました。

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こちらはかつての洗面所を解体した様子です。右手の壁中央に見えているベージュ色の箱は、分電盤です。こちらも移設することになっています。

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浴槽が置かれていた個所も、水回り設備がきれいに撤去されていました。浴槽の下で、スラブ貫通配管の位置が判らなかった場所も、白日の下に照らされて、位置を確定することができました。

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キッチン部分のカウンター下に隠れていた給水・給湯・ガス・排水管の立ち上がり状況です。給水と給湯は、PS(パイプスペース)内から新たに天井裏を伝って引き直すことになっているので、内部の水抜きをした上で、コロしてしまいます。ガスと排水管は再利用しますので、正確な位置を実測致しました。

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こちらは解体屋さんが、かつての長尺塩ビシートをコンパクトペッカーという器具を使って剥がしている様子です。かつては、お好み焼きのコテのようなスクレイパーで地道に作業していた工程ですが、このような便利な道具ができてスピードもきれいさも大幅にアップしたそうです。

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現場の片隅に置かれている廃材は、きちんと木材、金物類、ボード類、コンクリートブロック類と分別されています。以前西麻布の現場でもお世話になったリフォームキューの現場監督・営業の坂本さん、きれいに工事を進めてくださり、どうもありがとうございます。

 

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2014年05月10日 | 解体状況確認@番町H邸 はコメントを受け付けていません。 | トラックバックURL |

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見積り調整&着工準備@番町H邸

リフォーム計画の取り纏めをお馴染みのリフォームキューにお願いすることになった千代田区番町のビンテージマンションリフォームプロジェクトH邸ですが、幾度かの見積り調整を経て、工事内容を纏めることができました。

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当初想定していた工事予算から見積り金額がオーバーしてしまっていたので、以下のような項目を見直しながら、プライオリティー(優先度)をご家族内でお話しして頂きました。

  • 造作家具→大工造作→メーカー品の採用
  • 仕上げ素材の見直し
  • リフォーム範囲の縮小
  • 既存で使える建具などの部材の再利用
  • 減額の為のデザイン変更

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概算用に僕らが描いた造作家具用のスケッチです。キッチン横からユーティリティーへとお子様たちがくぐり抜けられる隠し扉や、明り取りの小窓のデザイン、窓下に工夫した造作ベンチは厳しい見積り削減の中、実施して頂けることになりました。

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こちらの素材サンプルで、天然木の突板を一部メラミンに変更することになりましたが、初めから気にって下さっていたスカンジナビアン・リビングの幅広三層オークホワイトオイル仕上げのフローリングは使って頂けることになりました。

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Hさまご一家には色々と我慢して頂くことになり、リフォームキューにも最大限の減額で協力して頂くことで、何とか見積り金額を当初の予定金額に近づけることができました。リフォーム工事の着工スケジュールも決まったので、Hさまご一家とリフォームキューの石原さんと坂本さん、皆一緒での記念撮影をさせて頂きました。

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こちらはオマケ(?)ですが、ダイニングに入れる2.4メートルのダイニングテーブルの搬入実験の様子です。エレベーターには入らないことが判っていましたが、階段を使えば搬入できるかを、段ボールで実寸で作ったダミーをお子様たちに協力しながら階段室で回転させてみました。あまり余裕はありませんでしたが、何とか搬入できることが分かったので、これまでも幾度かダイニングテーブルを作って貰った広島のマルケイ木工に発注することになりました。

 

 

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2014年05月07日 | 見積り調整&着工準備@番町H邸 はコメントを受け付けていません。 | トラックバックURL |

カテゴリ: ヴィンテージリフォーム 番町H邸

デザインアドバイス業務とリフォーム業者決定のための2社面談

先日、ご購入なさった番町のヴィンデージマンションのリフォームをお手伝いすることになった番町H邸の続きです。設計図を全て僕らが書いて、現場を監理する一般的な設計監理スタイルだと、費用が高くなることと、スケジュール的にも時間が掛かってしまう事から、以前中央区Y邸でも採用させいて頂いたデザインアドバイザーという形でお手伝いすることなりました。

業務の内容を以下に絞ることで、スピードアップと費用を落す工夫をしています。

  • リフォーム会社選定・契約条件についてのアドバイス
  • リフォーム・インテリアに対するデザインアドバイス
  • 仕様・材料の素材・色味・スペック選定アドバイス
  • リフォーム会社との打合せ立会い、及びリフォーム会社が作成する図面その他書類のチェック
  • 施主代理として定期的に施工現場を訪問し、工事内容をチェック・報告
  • 施主検査時、引き渡し時の立会い

このようなスタイルの契約なので、リフォーム会社が決まらないと現地の実測調査や図面書きが始まらないので、早い段階で設計施工でお願いするリフォーム会社を絞るためにこちらで推薦した2社と面談をすることになりました。
1社目でお願いしたのは、品川区のリフォームキューで、2社目も僕らと一緒に幾つかのリフォーム工事をしたことがある会社でした。
どちらの会社にも、過去に工事をした似たような規模のマンションリフォームの事例とその時の費用を示してもらったうえで、今回のHさまのお宅のへの意気込みを離して貰いました。Hさまからも、両社に色々と質問して貰い、一晩置いてお話をしたところ、今回はリフォームキューでお願いしたいとのことに決まりました。

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決まったのであれば、すぐにでも図面を作って貰いたいので、リフォームキューの石原さん+坂本さんのコンビで実測に来て貰いました。大きなお宅ですが、基本的にはあまり変な凹凸がないので、実測は40分ほどで済ませることができました。

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図面類や管理組合への申請は全てリフォーム会社に任せるとはいえ、デザイン面ではこちらに大きな責任があるので、細かい取り合い部分については、僕らで実測しながらどのように対処してゆくかを考えている個所もあります。

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Hさまご夫妻がマンションを購入するかの判断をする前に、僕らも全く同じような調査をしているので、重なっている部分も沢山あるのですが、こうやって施工側のプロが調査しているのを横で見ていることも、とても勉強になります。

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床カーペットを一部剥がして、下地を確認している様子です。フェルトの下はやはりコンクリート躯体でした。今回はLDと廊下部分はフローリング仕上げにしたいので、遮音マットを敷いた上でフローリングにすればどれだけ床が上がるかを計算して貰いました。

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ホーマットシリーズは外国人向けの凝った仕様が処々に散りばめられています。天井はこの写真のように目透しを入れてありました。オープンスタイルのキッチンをLDに入れることになると、目地が通らなくなる箇所が出てくるので、その対処が必要になりそうです。

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実測調査後に、このように皆で問題点を突き合わせて、対処方法を考えて行きました。これから図面と見積りを挙げて貰ってから工事へと進んでゆくことになります。

 

 

 

 

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2014年04月02日 | デザインアドバイス業務とリフォーム業者決定のための2社面談 はコメントを受け付けていません。 | トラックバックURL |

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千代田区番町のヴィンテージマンションリフォームH邸がスタート

高級マンションが集まっている千代田区番町エリアで、ホーマットシリーズの大型ヴィンテージマンションリフォームプロジェクトがスタートします。

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当初は、まだマンションの購入が決まる前のご相談で、「どこまでリフォームをすればどのような住宅にすることができるのか?」、「そもそも、リフォームをする価値のあるマンションなのか?」、「目に見えない部分で不安な要素はどんな箇所で、どのような可能性があるのか?」という質問・疑問に対して、有料での現地調査をさせて頂きました。

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まずは、Hさまから不動産仲介業者さん経由で管理組合にコンタクトを取って貰い、管理事務所に保管してある竣工時の青焼き図面を一通りチェックさせて頂きました。この図面は給排水配管図ですが、排水管を始めすべての設備配管が床スラブ下(下の階の天井裏)を通っていることが判りました。

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こちらの住戸の天井裏を覗いた状況です。上階住戸の給水・給湯・排水の設備管が通っていることが確認できたので、先ほどの図面の記載情報がほぼ正しいことが判りました。赤字コメントは、後日お施主さまに提出したレポート用に写真に書き込んだものです。

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こちらはトイレ横の掃除口から覗きこんだ床下のトラップの様子です。この写真ではトラップが鋳鉄製で錆が進行している様子が伺えましたが、トラップ以降の排水管がVP管でその状況は問題がなさそうなことも判りました。

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ガス給湯器の下の状況です。ガス管は白ガス管で、給水と給湯管のスラブ上配管はPV管である事が判りました。

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建設当時には100平米毎の防火区画が要求されていた住宅ですが、その後防火区画は200平米に緩和されているので、区画壁を撤去できるかが大きな問題の一つでしたが、天井裏を覗いたところ、写真のように区画壁を貫通する配線孔から壁が乾式の耐火二重壁で作られており、撤去することが可能なことも判りました。因みに、区画の撤去については、事前に管理組合に問い合わせをして、他の住居でも撤去していることは判っていました。
以上を纏めたレポートを提出して、価格についてもコメントさせて貰ったところ、その1週間後にご購入を決めたとの連絡を頂いたので、正式にリフォーム計画がスタートすることになりました。

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改めて現地を拝見した際の既存の様子です。こちらはキッチンですが、小さなお子さまが3人いらっしゃるので、この閉じたキッチンからではリビングダイニングの様子が見えないので、上手くオープンキッチンにしたいとのご要望がありました。

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メインの浴室ですが、洋風スタイルで洗い場もなく、トイレも隣接しているので、それぞれを別々に使えるように再レイアウトして欲しいとのご依頼も頂きました。

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広すぎる玄関ホールには、もっと収納を作って、沓脱ラインをきちんと設定して欲しいとのリクエストも頂きました。

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こちらは後日、排水管の位置や排気ダクトの位置まで考えた上で、キッチンをオープンにするプランを作って、そのイメージをスケッチしたものです。このスケッチをご覧になったHさまご夫妻は、是非これを基本とした内容でリフォーム計画を進めてほしいと仰ってくださいました。

 

 

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2014年03月13日 | 千代田区番町のヴィンテージマンションリフォームH邸がスタート はコメントを受け付けていません。 | トラックバックURL |

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