Blog建築家が考える
プレミアムリフォーム・リノベーション

Architects think of Premium Reform & Renovation

高級マンションリフォーム・リノベーションの設計とデザインについて。
そのプロセスとノウハウを余すところなく公開しています。

新築マンション設計変更オプションと引渡し後リフォームのメリット・デメリット

港区R邸

新築マンションをお引渡し直後から解体工事に入っている港区R邸プロジェクトですが、工事会社のリフォームキューの担当の坂本さんから解体が完了したとの連絡があり、現地の様子を拝見してきました。

きれいな状態のあの新築のマンションが、ここまで解体されていました。一般に建物を建てることをサポートしてきた建築士としては、まだ誰も一度も使っていない新築の内装を全て取り壊すことには、倫理的な問題を感じないと言えばウソになります。

ただ、これまでにも幾度か新築マンションの設計変更(建築オプション)工事という範囲の中で、お客さまの間取り変更やインテリアをお手伝いしたことがありますが、売り手側の論理の中で、決められた厳しい期限内に、マンションデベロッパーとゼネコンと(施主側で選ぶことができない)インテリアコーディネーターとの打合せで、好みの内装を考えてゆくことの難しさは想像以上のものだと感じてきました。その観点からすると、今回の僕らのお客さまが、敢えてマンション完成まで待って、その間に自分たちの好みを分かってくれるインテリアデザイナー(僕らのこと)とリフォーム工事会社を選んで、自分で設定したスケジュールに沿って、家具選びと同時進行で、好きなデザインをじっくり考えてゆくという選択をしてくださったことに応えたいと思っています。

新築の設計変更オプションでの間取り改変と、マンション完成引き渡し後のリフォームの簡単な比較をしてみると、以下のようになると思っています。

新築設計変更オプションのメリット

  • マンションの竣工引渡し時に希望した間取りとインテリアの部屋を手に入れることができる(スケジュール)
  • マンションデベロッパーと施工会社からのアフターサービス保証を受けられる(メンテナンス)
  • 自分で設計者やリフォーム工事の施工会社を探す必要がない(ワンストップサービス)
  • リフォーム工事申請や、近隣挨拶といった手間がない(手間の省力化)
  • 一度作ったものを壊す必要がない(省エネ)

新築設計変更オプションのデメリット

  • デザイナーを選ぶことができない(登録デザイナー制)
  • 打合せ回数やスケジュールが建て主側のコントロール下で厳しい(スケジュール)
  • デベロッパーとゼネコンにお伺いを立てながら進めるので、プロセスがもどかしい。特にゼネコンとは直接打ち合わせができないのに、デザイナーと考えた案を却下されることが多々ある(プロセスの複雑さ)
  • 水回りの移設や間取りの大変更などには対応してもらえないことがある(間取りの制限)
  • 希望する設備や素材(特に天然系素材)を使うことができないことがある(設備・材料の規制)
  • 相見積りを取ることができず、費用が割高に感じられる(コストの割高感)

 

以上のことを全て裏返すと、マンション完成後にリフォームしたことのデメリットとメリットになります。

完成引き渡し後のリフォームのデメリット

  • マンションの竣工引渡し時からしかリフォーム工事が始められない(約2~4か月の遅れ)
  • マンション販売会社と施工会社からのアフターサービス保証が受けられない(その代わりにリフォーム会社からのアフターサービスとなる)
  • 自分で設計者やリフォーム工事の施工会社を探す必要がある
  • リフォーム工事申請や、近隣挨拶を経ての工事になり、時に隣家や下階の居住者から引っ越したばかりのタイミングでの工事騒音でクレームになることもある
  • 一度作ったものを誰も使わないうちに壊すことに対しての倫理的な罪悪感がある

完成引き渡し後のリフォームのメリット

  • リノベーションが得意な建築家やインテリアデザイナーを自分で選ぶことができる
  • お引渡し後の工事となるので、お客さま側のスケジュールで変更設計や工事工程を組むことができる。
    (事前に部屋の詳細図面を手に入れることができれば)建物竣工時までに設計内容を詰めて、引き渡し直後からの工事開始も可能
  • 自分が選んだ設計者とリフォーム会社との直接打ち合わせで決定してゆくことができる
  • 法規的なことやマンション管理規約を順守する必要があるが、水回りの移設や間取りの大変更などにも対応が可能
  • 希望する設備や素材を使うことも設計者とリフォーム会社との直接打ち合わせで採用してゆくことができる
  • 相見積りを取ることが可能で、工事会社との金額交渉も可能で、内容と金額双方を理解しながら計画を進めてゆくことができる

新築での設計変更オプションと完成後のリフォームのどちらを選ぶかは、当然人それぞれの考え方や事情によります。
ただ、最近お客さまからのご依頼でアドバイザーとしてお手伝いした新築マンション(新築価格で3億円以上の豪華億ションです)の設計変更では、とにかくスケジュールの制限が厳しく、お客さまとデザイナーと僕らで仮決めした内容が2~3週間後に(施工上の難しさやメンテナンスの問題という理由で)却下される中、僕らが良く使っている素材を使うこともできず、思い入れのあるキッチンの変更もオーダーキッチンを採用することができず、ゼネコンの下請け設備会社の貧弱な資料の中からしか選べず、その上最終的に出てきたオプション金額は数千万円になってしまった経験があります。その時のお客さまは、お引渡し時に希望の間取りになっていることが最優先だったので、完成後のリフォームを選択する可能性がありませんでしたが、キッチンが思い通りにできなかったことや、それほどの素材を使えなかったのに、予想以上の費用になってしまい、それだけあれば、完成後にリフォームしたほうが安いのではと思えて仕方がありませんでした…。

今回の港区R邸では、お客さまがどのように悩まれて、考えた結果、僕らに新築お引渡し後に解体しての全面リフォームをご依頼なさったかの説明は僕らが説明する立場にはありませんが、工事は着々と進んでおります。築年数が経ったマンションのリフォームと比較すると、新築マンションは床下や天井裏の設備配管が新しく、ほぼ設備図面通りに施工されていることで、計画を立てやすいというメリットがありますが、今回もまさに図面通りに丁寧に設備配管が施工されていました。水色の管が給水、ピンクが給湯管、灰色と茶色の太い管が排水管で、緑が床暖房用給湯管、オレンジは床下の電気配線用のCD管です。ダウンスラブ(床下の構造コンクリートの床の段差)位置も正確で、設備移設には全く問題ないかことを確認することができました。

こちらは天井裏の空調給排気関連のダクト類を見上げた斜視にです。これも複雑に絡んでいますが、確認してゆくとほぼ図面通りでした。

天井裏に見えるコンクリートにオレンジピンク色の泡のようなものが吹き付けられていますが、これは断熱材です。こちらの部屋は最上階住戸(ペントハウス)なので、外壁側からの返し部分だけでなく、熱橋(ヒートブリッジ)になりやすい梁の部分にも断熱材が吹かれていました。
一つだけ当初の図面から読み取れていなかったことが、梁の位置でした。なぜかトイレの天井の裏には梁が2本通っており、天井埋込のダウンライト照明の位置と換気扇の位置を変えることになりました。また、この梁が玄関ホール上にも伸びており、天井の折り上げの形を変更することになりました(お客さまには事情を説明の上、ご了承済みです)。

寸法的にシビアな来客用トイレ回りの箇所は、リフォームキューの営業&設計担当の坂本さんと、弊社の担当スタッフの前田君で実測しながら、設計方針を定めてゆきました。

元の間取りでは大きな一室だった主寝室ですが、息子さんの部屋を作るので、二つに分割することになっています。新しい主寝室と息子さんの部屋の間仕切壁は防音対策をきちんと取って欲しいとのご依頼がありました。天井裏を見ると、二つの部屋を仕切る場所に色々なダクトや配管が通っていることが分かったので、それらのルートを全て廊下経由に変えて、間仕切壁を貫通する孔の数を最小限にして、遮音性能を高める工夫をすることも決めました。

ウォークインクローゼットを作る予定の箇所の外壁側には、ベランダの給湯器への貫通孔があり、給水給湯、ガス管&床暖房の配管が多数通っていました。元の状態では、大きなPS(パイプスペース)が確保されていましたが、不要な部分は削って、少しでもウォーク・イン・クローゼットの収納量を確保できるように、現場監督の織田さんと相談させて貰いました。

 

オーダーキッチンショールーム巡りの結果、今回はエクレアに

二番町I邸

リフォームの設計が始まった千代田区二番町のI邸ですが、使いやすいキッチンへのこだわりがあるIさまと一緒に二日間掛けてオーダーキッチンのショールーム巡りをいたしました。

初日は、二つのショールームが徒歩で2分の近くにある、代官山のアムスタイルとクッチーナのショールーム巡りでしたが、油断したのか高熱で出社することができなかったので、担当の神崎さんだけでは経験不足だったので、ベテラン(?)岸本さんに代わりに参加してもらいました。こちらがアムスタイルのショールームです。

こちらが道路挟んでお向かいにあるクッチーナのショールームです。Iさまは、スタイリッシュなアムスタイルよりも、色々なテイストが選べて、実用本位に感じられるクッチーナの方が良さそうだとの感想でした。

別日に伺ったのは、文京区小石川にあるエクレアのショールームです。この日は体調も戻っていたので、各務も参加致しました。

僕らが主戦場としている港区&渋谷区からは少し距離が離れているので、最近はあまりこちらに伺っておりませんでしたが、千代田区にお住いで車で良く動いていらっしゃるIさまからすると、文京区小石川は代官山より利便性が良く、また以前よりエクレアのホームページで細かい使い勝手の工夫を研究していたので、本命だったそうです。

ご一緒させて頂いて、例えばこの写真のシンク上の吊り戸収納の内部をワイヤー製の棚にしておいて、食器の水切りに使うアイデアや、

米櫃(コメビツ)や根菜類などを保管する引き出しの前板をメッシュにして通気性を確保する考えなどは、まさにこういった使い勝手を考えていたと納得ができたそうです。

コーナーの収納や調味料入れなども、採用したいと思っていた実物を体験することができて、とても満足度が高かったとのことでした。

背面収納には、調理家電をあまり露出せずになるべく隠して収納したいとのことで、ショールームの実例だけでなく、パンフレットに乗っていた事例写真も見ながら、どうしたらよいかを具体的にエクレアの僕らの担当者の塩田さんに相談してゆきました。

食洗器については、一般的なミーレよりもより実用的なボッシュや、安価なASKO(アスコ)にご興味を持っていらっしゃり、それらのメリット&デメリットを塩田さんに確認させて貰いました。こちらのディッシュ・ウォッシャーは最近、コストパフォーマンスに優れており、評価が高まっているボッシュ社のものでした。

ここまで見比べた結果で、もう他社からの提案や見積りは不要とのことで、こちらエクレアに絞って、仕上げ材を見ながら、具体的なキッチンプランを検討してもらうことになりました。

こちらが2週間後に得くれたから届いたイメージパースです。通常は平面図と展開図といったプロが見れば良く内容が理解できますが、一般の方では仕上がりイメージが分かりにくい図面での説明が多い中、エクレアでは素人目線のイメージパースを出してくれたことも、Iさまがとても気に入ってくださいました。

 

暖炉リフォームの完成と着火式@西麻布N邸

西麻布N邸

リノベーション工事の検査を待たずに、取り扱い説明を受けてお引越しの始まった変則スケジュールの西麻布N邸で、暖炉リフォーム部分が完成したので、その取扱い説明で着火式を執り行いました。

マンションでは珍しい本物の暖炉で、お客さまのNさまも暖炉は使ったことがないということで、マンション建設時に暖炉を設置した業者であり、今回のリフォームでも耐火レンガ積みなどを施工してもらったメトスの辻さんに来てもらいました。

まずは、基本的なことですが、給気がないと火が付かないことや、暖炉の中にある蓋を開けないといけないことを教えて貰いました。Nさまが蓋を開けたことで、空気の流れができたことを、暖炉内部を覗いて確認してくださっている様子です。

暖炉は一度着火してしまうと、火が消える最後まできちんと見ていないといけないことになってしまうので、軽く火をつける為のセットを辻さんが用意してくれました。木の端クズを組んで、その上に着火剤をのせるセットです。

このセットを組んでおけば、マッチ一本で簡単に着火ができます。

すぐに下の木っ端(コッパ)に火が移ってゆきます。

火が無事付いたところで、Nさまが事前に購入して下さっていた、除虫してある薪を暖炉横の薪置き場にレイアウトしながら詰めてゆきました。お子さまのN君は、留守でしたが、火が着く様子を見たら、きっと大喜びしてくれそうです。ただ、火の粉が散ったり危ないこともあるので、以前からあったガードを火の前に立てておくことを辻さんが説明してくれています。

火が消えるまで、Nさまご夫妻とメトスの辻さん、現場監督の石山さん、前田君と僕の6人で、しばらくおしゃべりをさせて頂きました。素敵な大理石製のマントルピースと暖炉の火があることで、とても落ち着いた雰囲気のひと時を過ごさせて頂きました。
まだ、残工事や未成工事が残っている西麻布N邸リノベーションの現場ですが、無事着火式(?)を済ませることができたことで、ひと段落がついた気になってしまいました…。

 

リマデシオ、サルバトーリ、リストネジョルダーノのイタリアン三役揃い踏み

港区R邸

解体工事に着工した港区R邸は、まだ内装仕上げ材で未定部分があるので、それらを急ピッチで打ち合わせ中です。

主寝室のウォークイン・クローゼットの扉は、イタリアのRimadesio(リマデシオ)社で既に発注を掛けておりましたが、ガラスの種類だけはまだ未定でしたので、用賀のリネアタラーラのショールームで、実物を見ながら、どのガラスが良いかを確認して頂きました。

リマデジオ社のガラスには、合わせガラスの間に何を挟むかによって多様な透明度を選ぶことができますが、主寝室の他の素材の色味と合わせて、ブラウン色の金属メッシュを入れたガラスを使うことに決まりました。

玄関ホールは、床がシチスのモザイクタイル、正面壁がマット仕様カラーガラスのマテラック、左側壁は大理石まで決まっていましたが、右側壁が未定のままでした。レザー張りや特殊加工も木等もご提案してきましたが、お客さまの感性と合わず、ペンディング状態でしたが、インテリアズが扱っている加工大理石のサルバトーリをご案内したところ、気に入って頂くことができました。

実は、奥さまには家具ショールーム訪問時にチラッと見て頂いたことがありましたが、ご主人にはお見せしたことがありませんでした。色々な石種で、その加工方法で9通りものバリエーションがあるので、それらの特徴を簡単にご説明させて頂きました。

このピエトラ・ダヴォーラの石種をChevron加工したものを、木製フレームの間に嵌めてゆくデザインでお見積りとCGイメージを作って、それらを確認の上、最終決定とすることになりました。

キッチンのサービスカウンターに使う素材も、中国福建省で候補としてコスモスブラックを選んでおりましたが、実物サンプルを貰うことができなかったので、このインテリアズ・ショールームにある似た素材を見て頂きました。

こちらが用意していたCGと先ほどのキッチンカウンターを見比べて頂いた上で、コスモスブラックで進めることのご承認を頂くことができました。

また、主寝室の床フローリングについては、イタリア製フローリングブランドのリストネジョルダーノのスライドという種類のフローリングをご提案しておりました。

こちらが芝園橋にあるADワールドのショールームにあるリストネ・ジョルダーノのスライドを実際に張った実例です。

この鋭角の交点に当たる部分が、どこまで正確に出来ているのかを、実物で確認させて貰いましたが、本当に正確に作られていました。

フローリング同志は、普通のオスメスのある実(サネ)加工ではなく、両方ともメス加工で間に雇い実(ヤトイサネ)を挟んでの張り方になるとのことでした。特殊な張り方なので、ADワールドの責任施工(材料を提供してくれる会社がフローリング張りまで責任をもって施工してくれる方式)となるとのことでした。

タイミング的に、お客さまと一緒にショールームに伺うことができませんでしたが、これらの写真をお見せしながらご説明した上で、リフォームキューの営業の坂本さんとRさまに一緒にショールームに行って頂き、色味とディテールを実物で確認して頂い上で、決定となりました。
日本では、まだ知名度がそれほど高くない、イタリア初のインテリア素材ブランド三役を一度に使わせて頂くという贅沢を楽しみたいと思っております。

新規プロジェクト:二番町I邸の現地調査&サッシ詳細採寸

二番町I邸

新しく始まったプロジェクト二番町I邸の現地調査に伺って参りました。築12年の117平米(35坪)のお宅をLDKとお風呂を中心にリフォームするプロジェクトです。一度、ご購入が決まった時点で、前のオーナーさまがまだ暮らしている時点で現地を拝見させて頂きましたが、調査ができるような状況ではなかったので、前オーナーのお引越し後に改めて、現地調査に入らせて頂きました。

パッと見たところ、とてもきれいで、大きくリフォームする必要は無さそうに思えるのですが…、

お子さまが二人いらっしゃるIさま一家は、できればオープンスタイルのキッチンと、ご家族が集まれる大きなダイニングスペースがご希望で、インテリアとしてももっとニュアンスカラー(ヴィヴィッドカラーの反対で、彩度の低い色でグレーやベージュを中心として色合い)で纏めたいとのご希望です。
こちらが既存のキッチンの様子ですが、奥に見えるダイニングスペースに大きな問題がありました。

こちらは、事前にこちらで用意したLDKのリフォーム案です。左上の既存プランに対して、左下のリフォームA案では、ダイニングテーブルを窓際に置けるようにキッチンを縮小し、オープンカウンター設けたプランです。右下のリフォームC案は、既存とほぼ同じ大きさのキッチンとダイニングスペースで、柱型の横からベンチシート設ける考えでした。右上のリフォームB案はキッチンとダイニングの位置を交換して、窓際にキッチンを持ってゆく変形プランです。
Iさまは、広いダイニングが実現できるC案が良いのではとのご意見でした。キッチンをどのように開放的にして、リビングの家具レイアウトをどうするかを、これから相談してゆきたいとのお話でした。

キッチンを窓際に持ってゆく可能性があったので、窓サッシの位置や高さ、細かいディテールの寸法まで、担当スタッフの神崎さんに実測してもらいました。

細かく実測しながら、サッシや枠の位置関係を図面化するための寸法資料を集めていきます。

神崎さんと各務の実寸データでサッシの細かい図面を起こすことができそうです。

他の窓についても、寸法体系が同じかどうかを確認し、柱の位置なども実測で平面詳細図通りかを見て貰いました。

天井の段差位置や、照明器具、自火報、エアコンや点検口の位置もチェックしてゆきました。

その他、キッチンを作り替えるうえで、重要な要素になるシンク下のディスポーザーと設備配管の位置関係も調べました。

リフォーム後のキッチンも、シンク下の引き出しがほぼ同じ形状になると予想されるので、引き出しについてもチェックしておきました。
これらの資料をベースに、もう少し詳細まで詰めたリフォーム案を作りつつ、キッチンショールーム周りをお客さまとしてゆくことになりそうです。

 

検査を飛ばしての取り扱い説明@西麻布N邸

西麻布N邸

長かったリノベーション工事もほぼ終わり、クリーニングをした西麻布N邸の現場に、お客さまのNさまご夫妻が取り扱い説明を受けるために現場に来てくださいました。本来であれば、検査を経て補修工事を行い、お引渡しのタイミングで取り扱い説明となるのですが、今回は複雑な事情があって、流れが前後してしまいました。

まずはクリーニングが終わった状態の西麻布N邸のリビングダイニングの様子です。沢山の異種素材が混じっていますが、全体に高級感があり、華やかな空間がお好きなNさまご夫妻のお宅らしさができたのではないかと思っています。

逆方向から見たリビングダイニングです。

リビングと玄関ホールを仕切るシャム柿の二枚扉も、とてもシックで落ち着いた雰囲気に仕上がっていることが改めて分かりました。

リビングの裏にある、来客用トイレは便器が付きましたが、シンクがまだで完成一歩手前です。ゴールドのガラスタイルがNさまご夫妻からのご要望の非日常的な華やかさを演習してくれています。

こちらはクリーニングが終わって全容を現した浴室です。タイルの張り替えや、アクセントタイルが効いています。

浴槽側からの見返りアングルです。洗面から浴室内のお子さまたちの様子を覗ける小窓がついています。

お客さまが購入して現地まで配送手配して下さっていたIKEAのクローゼット家具については、施工会社が組み立てだけを請け負ってくれました。IKEAの収納サイズに合わせて部屋内寸法(こちらの寸法もお客さまが事前に調べて指定してくださいました!)を決めていたので、コーナーも含めて、きちんと組み上がってきました。

色違いのIKEAを使ったご主人さまのクローゼットもスタイリッシュです。造作家具で作った場合の三分の一程度の価格で、ここまで出来てしまうと、造作家具屋さんも顔が真っ青になってしまいそうです…。

右がIKEA家具で、左側が造作家具です。造作家具は天井までピッタリと作られているのに対して、左のIKEAのは天井との間に結構な隙間が生じてしまいました。IKEAは事前から綿密に検討しておけば、平面的には無駄なく組み上げることができますが、高さ方向は造作家具には劣りますね。それでも、ガラス扉付きの引き出しがついて、造作家具の半分以下の価格ですから、驚きます…。

先日組み上げていた、子ども部屋の2段ベッドもきちんと収まっていました。

そうこうしているうちに、お客さまのNさまご夫妻がいらして、キッチンをお願いしたアドヴァンの穂坂さんも揃ったので、検査しながら取り扱い説明をして貰いました。

食洗器やレンジフードの清掃方法まで、「マニュアルを見てください」だけでなく、きちんと穂坂さんに実演してもらっての説明にして貰いました。

浴室とシャワールームの取り扱い説明は、東京バススタイルの和久田さんでした。

キッチンと浴室の取り扱い説明が終わった西麻布N邸ですが、実はまだ完成していない部分が幾つか残っており、検査自体も後回しになっています。

取り扱い説明を終えたばかりの浴室ですが、その外側の洗濯機収納とベンチ&ミニ収納がまだほとんど出来ていない状況です…。

リビングの暖炉部分も、鉄部の塗装が完全には終わっていなかったので、一度取り外して、仕上げ塗装をしたうえで、再度はめ込むことになっています。

ほぼ完成したように見えるリビングダイニングですが、よく見ると階段の段板がまだ未施工だったり、壁の大理石の一部が張れていません。これは、石職人さんがサイズを間違ってカットしてしまったので、追加で大理石パネルを発注して、補修工事で直してゆく予定となっています。
工事工程が伸びてしまったことで、工事完了より先にお引越しで、新居での生活が始まってしまうので、検査を飛ばして、取り扱い説明をするという変則的なスケジュールで進んでゆくことになりました。

 

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