Blog建築家が考える
プレミアムリフォーム・リノベーション

Architects think of Premium Reform & Renovation

高級マンションリフォーム・リノベーションの設計とデザインについて。
そのプロセスとノウハウを余すところなく公開しています。

新規プロジェクト_渋谷区N邸がスタートします

渋谷区N邸

新規プロジェクトの渋谷区N邸がスタートします。来年2024年に渋谷区で竣工予定の新築マンション、150平米(45坪)のLDKを中心とした間取り&仕上げ変更のリフォームプロジェクトです。こちらのプロジェクトは、設計はカガミ建築計画とザ・ライブラリーとが共同で行うというちょっと変則的なスタイルでのお仕事となります。

こちらがNさまから頂いた、新築マンションの間取り図です。今回、寝室や浴室・洗面といったプライベート部分は触らないで良いというお話しなので、玄関とリビングダイニングキッチン部分の既存図だけお見せしています。実はNさまは、5年ほど前に同じ渋谷区内の代官山で中古マンションリフォームをお手伝いしたお客さまでした。

こちらがNさまの今のご自宅、代官山N邸のビフォーアフターです。このときは、間取りを大きく変えるリフォームで、LDが面積的には1.5倍、オープンキッチンも取り込んだことで、体感的には2倍ほどになったことをとても喜んで下さいました。その後お子さまが生まれたこと、勤務先により近い場所で住みたいこと、この新築マンションを特別に紹介して貰ったことから、思い切って購入することが決まったとのことでした。こちらのお宅がとにかくとても気に入っていたので、もし住み替えることになったら、必ず各務に相談したいとお二人でお話しして下さっていたそうです!
まだ新築マンションのご購入前にご相談のお電話を頂いたので、まずは一度ご自宅近くの喫茶店で、既存の間取り図を拝見しながらザッとしたお話しを致しました。その後、ご希望の間取り変更はできそうだとラフなリフォーム案をお見せしたところ、購入が決まったので、正式にスタートしたいとのご希望を頂きました。

まだ、給排水設備や空調換気設備の図面、そして床スラブの段差範囲が判る図面を見ていない段階でのラフなリフォーム案を2つ作ったうちの一つがこちらです。キッチンを直角に回転させて、今のお住いの代官山のお宅のようなキッチンのアイランドカウンターにダイニングテーブルがくっついた形にしています。リビングはほとんどいじらず、来客用トイレへの入り口の向きを変えることで、玄関ホールを少しコンパクトにして、LDKの入り口部分をその分広げた案となっています。

もう一つの案が、こちらB案です。洋室2があった個所にキッチンを移動し、キッチンとダイニングとリビングが一体的に繋がる案となっています。LDKはダイナミックで家族での食事も子どもたちの勉強にも使えるジャンボテーブルが特徴となっています。ただ、お子さまの個室となる洋室2が無窓の居室になってしまうことが問題となります。法規的には、LDKとの間仕切り壁の半分の面積を大きな引き戸に変えて、二室一室採光を取ることで法的な採光基準はクリアできるのですが、「やはり子ども部屋に窓がないのは…」とのお話しになっています。

とはいえ、家族がほとんどの時間を過ごすLDKは魅力なので、もう少しA案とB案の折衷案のようなものができないかを検討することとなりました。キッチンについては、今のお住いのキッチンが大変使いやすいとのこと、当時クチーナに作って貰ったオーダーキッチン図面を参考にしながら、最低でもこちら以上に収納量があって使いやすいキッチンを目指す指標としています。

こちらは購入時にお客さまが選ばれた仕上げ材の一覧です。この資料と間取り情報があれば、まだ完成していない新築マンションのお部屋CGを立ち上げることが出来そうです。

お客さまのNさまも2度目のご自宅リフォームですので、僕らが差し上げた図面を携帯で撮影して、それにこのようなマークを付けて、「こんなことができないか?」、「このデメリットを解決する方法を考えて欲しい」と細かくメールでリクエストをして下さるので、思っていた以上にスピーディーに設計案を進めてゆくことが出来そうです。

そうこうしている内に、お客さまがマンションデベ(開発業者)にコンタクトを取り、給排水設備図と空調換気図を手に入れて下さったので、A案は98%実現可能、B案でも95%ほどのレベルで実現可能との根拠を見つけることができました。現地調査ができるのはマンション竣工時で来年になるので、もう少しリフォーム提案を詰めた後、CGを作ってゆく作業に入ります。

設備現地調査@文京区S邸

文京区S邸

290平米の大型マンションリノベーションの文京区S邸ですが、設計デザインが煮詰まる前にお客さまのご了承を得て、施工会社として内定した青の片岡社長と現場監督候補の石坂さんと一緒に設備調査に伺ってきました。

設備調査とは書きましたが、実は設備と絡んでくる床下のダウンスラブの範囲を確認することの方が第一目的でした。マンション竣工時の図面で、このお部屋の床伏図が2枚あって、どちらが正しいかが分からないので、出来得る限り今回の現調で確認したいと思っています。

本当は部分解体調査を行いたいくらいなのですが、そのためにはマンション管理組合の了承を得る必要がありそうでしたので、大きな音が出ない方法で色々と調べさせて頂きました。こちらは洗面したの引き出しを抜いた下にある点検口の確認です。

現場監督の石坂さんに潜り込んで貰い、カメラの写真だとどこを切り取っているのかすぐに判らなかくなってしまうので、携帯の動画で排水管ルートとダウンスラブの範囲を調べて貰っている様子です。

洗濯乾燥機がかつておかれていたユーティリティー部分は、給水の立上りとパーティクルボードの隙間から金尺(カナジャク)を差し込んで、確かにダウンスラブになっていることが確認できました。

一番厄介だったのが、この部屋の床下です。こちらがどうなっているかによって、水回りの床に段差ができてしまうかどうかが分かれてしまうのですが、床は全面タイル張りで剥がす訳には行かないので…、

壁のコンセントプレートを外して、壁裏にあるスイッチボックスの隙間から針金を差し込んでスラブの位置を調べようとしている様子です。部屋中のコンセントを外して調べてみましたが、残念ながらこちらの床下はダウンスラブにはなっていないようでした。そうなると、リフォーム案にも段差が生じてしまうので、お客さまの考え方も変わってきそうです。

ガス屋さんにも来てもらったので、ベランダの柵を開けて給湯器の型式と配管の本数を調べて貰いました。

床暖房や浴室の自動給湯のためのペアチューブの本数や、壁に空いている孔のサイズと個数も分かる範囲で確認して貰いました。

給湯器の下にある四角い箱状のものは、後付けタイプの即湯(ソクトウ)ユニット(即出湯ユニットと呼ばれることもあります)です。「即湯ユニット」とはあまり聞きなれない単語ですが、特に大型高級住戸では良く採用される機械なのです。給湯機から少し離れた位置の水栓蛇口をひねった時に、お湯が出るまでに数秒かかることがあると思います。そのストレスを解消するための機械で、これを導入すると、(理論的には)家中のどこの給湯栓でもシャワーでも即時に暖かいお湯がを出せることになるのです。ただ、この設備を入れればよいだけでなく、床下に流れる全ての給湯管をループ状(循環用配管)に組む必要があるのと、お湯を使わない時にも床下のループ管にお湯が流れ続けるので、エコ的には問題が無いとは言えませんが(リモコンスイッチで即湯を使わない時間を切ることもできますし、予約タイマー設定もあります)。
ただ、こちらのお宅の給湯配管を調べてみると、給湯器から給湯ヘッダーまでの部分にループを組んでいるだけで、そこから先はスター配管(単純に枝分かれする配管)となっているので、あまり効果が無いようです。新しい計画では、全ての給湯栓のカ所までループを組む計画で考えています(洗面カウンター下に小型の電気温水器を設置する際にも、これを即湯ユニットと呼ぶこともありますが、似て非なるものです)。

普段は鍵が掛かっていて出ることができない設備用ベランダがあるのも、こちらのマンションの特徴の一つです。

上を見上げると、上階にも同じ設備ベランダがあって、エアコンの室外機が置かれていました。

キッチンのシンク下にはディスポーザーがあることが分かっていたので、その品番も確認致しました。マンション毎に使えるディスポーザーが決まっているケースが多いので、このメーカーで新しいものに交換することになります。

ここからは設備調査とは別なお話しですが、ベランダを調べているときに、ベランダの天井(つまり室外)に穴が空いている個所を見つけました。塗装されたケイカル板(ケイ酸カルシウム板)が一部破損して下地材が見えているようです。

手を伸ばして携帯電話でアップ写真を撮ってみた所、ケイカル板の隙間から天井裏のLGS下地が赤く錆びているのが見えました。恐らく、上階ベランダか外壁からこの箇所に水漏れがあり、それが原因で下地材が錆びて、ビスが緩んでこのような隙間が生じたのではと推察することができました。バルコニー部分はマンションでは共用部(正確には専用使用権付きの共用部分)に当たるので、すぐにお客様経由でマンション管理組合に報告して貰い、補修の手はずを整えて貰うことになりました。

工事完成から逆算しての輸入家具先行発注

ザ・ライブラリー

リノベーションブランドのザ・ライブラリーの告知ブログ記事です。
新築マンションリノベーションの恵比寿A邸ですが、工事完成のタイミングから逆算して、ちょうど完成時に搬入設置できるようにイタリアから輸入物の家具を先行発注することとなりました。

モルテーニのダイニングチェアのアウトライン、ソファ前に置くセンターテーブル、そしてダイニング上のヴィストージのペンダント照明を先行発注することになっています。

以前ショールームで見て決めて決まっていたアルフレックスの国産ソファとダイニングテーブルをベースとした色味や素材のセレクションでした。
お客さまから、これで問題ないと思うのだけど、最後にベースとなるソファとダイニングテーブルをもう一度確認しておきたいとのお話しがあったので、急遽、打ち合わせ後に恵比寿のアルフレックスショールームに伺って確認させて貰うこととなりました。

ソファのエラもダイニングテーブルのコラムも以前見たものと同じものがショールームに置かれており、共に一目見るなり、「そうだった、これだった!」と思い出して頂くことができました。僕ら設計は、毎日インテリアのことを考えていますが、お客さまは毎日は別のお仕事をして、打ち合わせの時にだけインテリアのことを思い出してくださるので、より分かりやすい打合せを心掛けるべきですね…。

家具発注はつつがなく進めることができましたが、カガミ建築計画の打ち合わせ室を使ってのCG打合せでは、キッチンの仕上げ材が変わって、より黒い方向に進むこととなりました。
以下は、こちらのブログをご覧ください。