Blog建築家が考える
プレミアムリフォーム・リノベーション

Architects think of Premium Reform & Renovation

高級マンションリフォーム・リノベーションの設計とデザインについて。
そのプロセスとノウハウを余すところなく公開しています。

ホームステージングされた白金台H邸の空間

[白金台H邸]

リノベーション工事が完成して、販売が始まっていた白金台H邸にリースの家具が入りました(当初からこちらのプロジェクトはリノベーションで間取り変更とインテリアのグレードアップ、設備更新を全体をグレードアップしてから販売する予定でした)。

中古マンションの販売時に、どのように暮らすのか、どんな家具レイアウトをしたらよいのか、生活のイメージが湧くようにリースの家具だけでなく小物まで配置することを、ホームステージングと言います。今回は不動産販売をお願いしている大成有楽不動産販売の担当の野村さんが紹介してくださった2社の会社に、現地を見て貰った上で提案書を作って貰いました。

2社とも、こちらの空間をとても気に入ってくださって、ホームステージングの実例を作っていくうえでも是非お手伝いしたいと言ってくれました。ただ、空間が結構大きく、結果的にお断りすることになった1社は、大きな家具をリースで揃えることが難しかったらしく、細かい家具を組合せたインテリア構成提案となってしまっていたので、最終的には、僕らも以前から知っていた虎ノ門にあるインテリア会社のメイズさんにお願いすることになりました。

こちらがそのメイズが作ってくれた提案書です。スタンド照明やグリーンなどの細かいアイテムも揃えてご提案してくれました。

こちらの事務所にも細かい置物や本、ポスターなどの用意があるので、センターテーブル上のオブジェと本、正面壁のテレビコーナーのポスターは事務所から持ってきたものです。

キッチンで軽食が楽しめるイートインコーナーも、ハイスツールが入ると子どもたちがご飯を食べている様子が浮かんできますね。正面右側のオープンな場所はビルトインタイプの食洗機置き場で、もしワインに嗜好がないお客さまがご購入した場合は、開き扉か引出を設置できるように考えています。

イートインコーナー越しにキッチンを眺めつつ、廊下から玄関ホールを見返した様子です。天井に見切り線を設けて、クロスを張り替えていることが判るでしょうか…。

こちらは玄関ホールです。姿見の前が少し凹んでいるので、そこには私物でアーティストの前川秀樹氏の彫刻を置いてみました。ちょうど良いニッチに存在感のある彫刻がはまって、良い雰囲気になったと思っています。

主寝室脇のウォークイン・クローゼット内のお化粧コーナーも、イスト植栽は入ったことで、こじんまりとした空間の気持ち良さが演出できているのではないでしょうか?

全体に広々として散漫に感じていた空間が、ホームステージングのリース家具を入れたことで、スケール感が生まれて、生活の様子も垣間見えるようになりました。これから販売が始まってゆくスケジュールですが、見に来てくださった方からどのような反応があるか、今から楽しみです。

 

 

世田谷区Y邸の竣工お引渡しと照明のシューティング

[世田谷区Y邸]

長らく時間が掛かったうえ、こちら側の大小さまざまな監理ミス・指示間違いでお客さまにご迷惑をお掛けしてしまっていた世田谷区Y邸ですが、ようやく竣工お引渡しの運びとなりました。

まずはその1週間前の施主検査の様子からご紹介いたします。設計の細かいディテールまでご一緒に検討してくださったYさまのチェックですので、細かい所まで良く見てくださっています。

ただ、施工途中でもお近くにお住まいだったので、何度もチェックして問題がある度に指摘して、その都度直してきたので、施主検査当日に指摘された項目は細かいキズの補修などが中心でした。

また、最後に家具や仕上げ材の違った箇所の目地のコーキングが残っていたので、現場の・斉藤さんがコーキング全色を揃えてくれたものを実際にその場所で見比べながら色を決めてゆきました。

これはダークセルベの大理石壁と塗装仕上げの天井との隙間のコーキングを決めている様子です。全ての個所のコーキング色をこのようにして決め、また傷の補修箇所についても全てチェックを致しました。

約一週間の補修期間を経て、竣工お引渡し当日の様子です。

各種設備などの取扱い説明のために、多数の人が集まってくれていますが、左奥には当初この世田谷Y邸の担当設計者でしたが、お子さまが生まれて産休から育休に入っていたスタッフの竹田さんも赤ちゃんを抱っこしながら参加してくれました。

最初は、リネアタラーラの徳永さんにキッチンの取扱い説明をして貰いました。

続いては、同じリネアさんにお願いしたお隣の書斎部屋の使い勝手の説明です。

お次は、お馴染みの東京バススタイルの和久田さんにオーダーユニットバスの取扱い説明をして貰いました。中々ご希望の色味のタイルが見つからず、韓国から輸入したタイルを使って作って貰った浴室ですが、とても気に入って貰っており、和久田さんたちが苦労した甲斐がありました。

こちらの色味の指示間違いで、塗装し直してもらった主寝室のウォークインクローゼットの壁パネルは、何とかこの引渡しまでに間に合わせることができました。Yさまには本当にご心配をお掛けしてしまい、申し訳ありませんでした。WICの中では、電気工事の井上さんが、NASやLAN配線のことを説明してくれています。

天井カセット式エアコンはフィルターの自動清掃機能付きを選んで頂きましたが、使い方を僕らも青の斉藤さんや片岡さんも知らなかったので、井上さんに実演して貰いました。高い天井にセットした場合、スイッチを操作すると前面パネルが自動的に降りてきて、フィルターを清掃した際のホコリを取り去ることができるようになっていました。

電気配線やLAN配線、ステレオシステムに強い興味をお持ちのご主人さまは、玄関収納の中にある分電盤やルーターの位置なども確認してくださいました。

そうこうしているうちに、段々と外が暗くなってきたので、いよいよ本日のクライマックスの照明の説明とシューティングが始まりました。キッチンの背面壁にあるルートロンの取扱い説明をして貰いました。リビングダイニングだけで9系統の照明回路があるので、ルートロンのグラフィックアイQSを2台設置しています。

実は照明回路の系統数が多いのは、このように天井のダウンライトに関しても、LEDの3000Kとハロゲンの2800Kを二つずつのセットで設置し、両者を調光して最適な光環境を作りたいというYさまご夫妻の強いご要望があったからなのです。これらのダウンライトは共に幾度もショールームに伺って検討したモデュレックスのものです。

また、窓際の薄い隙間に設置したルーチのLED間接照明、柱型の足元には特注でオーダーした森川製作所の床埋め込みアップライト等、色々と難しい問題をクリアしながら設置した照明もルートロンで一括コントロールしています。

外が完全に暗くなってから、Yさまご夫妻のご要望を伺いながら、電気屋の井上さんと現場監督の斉藤さんの二人にシューティング(光の向きを変えて最適な光の位置を探す作業)を行っていきます。

モデシュレックスのフレームレスのダウンライトは、縁がほとんど見えないので、仕上がりはとてもきれいなのですが、細かく角度を調整しながらのシューティングでは、天井を傷つけずに回転したり、角度を変えるのは非常に難しい照明なのです。

書斎入り口に設置したリマデジオの合わせガラスの間に金属メッシュを入れたガラスを、照明シューティングで美しく演出するのは、何度もやり直しながら実験を続けてゆきました。

リビングの一番大きな壁で、クライマックスでもあるポロ社のロードイットパネルと、サルバトーリ社のバンブー仕上げのクレマドルチェ(ライムストーン)の個所も、細くシャープな光が欲しいとのことで、当初用意していたフィルタを最終的には外すことでご満足が良く光環境を実現することができました。

こちらが、取り外したモデュレックス社のフィルタです。実は、このフィルタを置いているテーブルも、インテリアズ社にお願いしたサルバトーリの石で作ったテーブルです。

シューティング作業に手間取って、約2時間ほど掛かってしまいましたが、最後に青の片岡さんからお引渡し書類の説明をして貰いました。かれこれ4時間ほど掛かっての取扱い説明からシューティングでしたが、最後はとても満足が行くスペースができたことを喜んでくださっているとのお言葉を頂きました。
やり直し工事が多数発生してしまい、青の斉藤さん、そして造作家具工事の現代製作所の藤田さんたちには、ご迷惑をお掛けしました。Yさまそして奥さま、こちらのミスで色々なご心配をお掛けして、本望ではないところも残っているのではと思っておりますが、それもご納得して感謝の言葉を伝えてくださったこと、心からありがたく思っております。どうぞ今後とも宜しくお願いいたします。

新しくカガミ建築計画/デザインリフォームのホームページを公開しました

[リフォーム]

古いシステムを使っていたことで、最近に完成したプロジェクトの更新が滞っていたこれまでのカガミ・デザインリフォームのホームページでしたが、今回思い切って、新しくカガミ建築計画-高級マンションのリフォーム・リノベーションの設計&デザインーという形のホームページに作り直しました。

これまでは、最近は対象をマンション絞って断っていた戸建てリフォームや別荘リフォームの事例が数多く掲載されていたのを、全て過去のプロジェクトの欄に押し込んで、高級マンションのリフォーム&リノベーションに特化していることが、一目でわかるようにしています。最新のブログ記事もこちらのトップページから確認できるようになりました。

何より良くなったのが、この作品事例集でしょうか。一気に最新の事例を18個も増やすことができました。ここ3年ほどは、ホームページの更新なしで、こちらのブログのみでの告知だけでしたが、良くここまでご依頼してくださるお客さまがいらっしゃったものだと、今更ながら驚いております…。
今後は、使いやすいシステムを汲んでいるので、小まめに新しいプロジェクトを更新してゆく予定です。

仕事の進め方のページも、新しい撮り下ろしの写真も含めて作り直しました。こちらは一般的な設計監理のスタイルの仕事の進め方(プレミアム・リノベーション)です。

もう一つ、最近ご依頼が増えている簡易型のサービス「デザインアドバイス」についてのご説明も加えてみました。

事務所の紹介についても、僕各務本人の写真も撮って貰い更新しています。これまで隠しページ的だった、僕各務が作ってきた事務所内でのランチもこのページの「きょうのランチ」からブログ形式で見ることができるようになりました。

 

230平米のスケルトン状態

[西麻布N邸]

西麻布N邸の解体工事が始まりました。ある程度解体が進んだとのことで、作業が終わって清掃が済んだタイミングで現地を拝見してきました。

230平米の大きなお部屋をスケルトンにするところから始まるプロジェクトですが、壁床天井を撤去したことで、とにかく大きい空間であることが印象に残るスケルトン現場です!

このタイミングで、僕らがチェックしたかったのは、竪配管の配管状況と正確な位置を見ておきたかったのです。特にこの写真に写っている竪配管は、ちょうど玄関ホールからリビングへと入る建具の横に表しで見えてくる配管なので、リフォームプランの墨出しにも大きく影響するものでした。

こちらの配管も、来客用トイレの手洗いカウンターの奥行きと絡んでくる配管でしたが、両者ともこちらが想定していたものより良い位置関係にあったので、お客さまに喜んで頂けそうです。

もう一つ気に掛かっていたのが、水回り周辺の下地状況でした。大理石がふんだんに張られていた現場でしたが、それらが上手く剥がせるかどうかは、近隣住戸にお住いの方々にとっての解体騒音と大きく関係してくるものでした。

浴室の壁及び床の大理石までは、何とかうまく取り外せたようでした。ただ、ここから床のシンダーコンクリートをパッカー工法を使って削り取ってゆく予定でしたが、マンション管理組合から解体時の騒音があまりに大きいので、幾つかの住戸の方々から、工事を一旦停めて欲しいとの依頼が来てしまいました…。
こちらの設計を依頼してくださっているお客さまからは、急いだ工事をすることで、その後お隣さんとして顔を合わせることになる方々と気まずい関係になるは避けて欲しいが、かといって引き渡しまでのスケジュールは守ってほしいとのお話もあったので、床のシンダーコンを撤去する範囲を最小限にするよう、水回り設備の位置関係をもう一度見直すことになりました。

その他、天井裏のエアコン設備状況も確認することができました。これらは基本的に撤去してしまいますが、どこでダクトが梁を貫通しているかの一状況を確認いたしました。

どのような作りになっているか、皆目見当がついていなかった暖炉も仕上げ材が撤去されました。

LGSでの下地の作り方や、どこまで耐火材料が敷かれているかも現物で確認することができました。この暖炉については、お化粧直しをして今後も使ってゆくことになるので、竣工時の施工資料から見つけた施工会社にコンタクトを取って、お化粧直しの方法から相談することになっています。

現場に纏められていた廃材です。LGSの金属ゴミ、きれいに剥がされた大理石、赤茶の袋に詰められたモルタルなどのガラ、奥に見えている断熱材など、整頓された状態でとてもきれいに纏められておりました。

 

六本木ヒルズレジデンスのお化粧リフォームプロジェクト

[投資・賃貸用リフォーム]

これまで何軒ものリフォーム&リノベーションプロジェクトでお手伝いをさせて頂いているMさまからのご依頼で、六本木ヒルズレジデンスの小型物件のお化粧リフォームのデザインを致しました。

基本的な間取りは変更せずに、設備機器の交換(今回はユニットバスとトイレを交換しています)と照明計画の変更以外は、ほぼ内装材を張り替えたり、既存扉をダイノックシート張りにしたりと、お化粧程度のリフォームでした。写真のお部屋がリビングで、左奥に見えているのが寝室です。

上と下でビフォー&アフターなのですが、写真だと何が変っているかイマイチ判りませんね…。実は下がり天井と梁型部分を濃いめのビニールクロスで張り分けて、広めの寝室の中でベッドを置くエリアと、ラウンジチェアやテレビを置く位置を分けたツモリです。写真では違いが判りにくいですが、お客さまからは相当良くなったと褒めて頂きました。
低層階で、ケヤキ並木が目の前に見えているの、とても素敵な寝室です。

こちらはリビングのビフォーアフターです。以前は白い壁紙に囲まただけで、グレード感を感じにくい空間でしたので、クロスのパネル張りとスポットライト照明で正面性を作り、折り上げ天井も間接照明を仕込んで、落ち着いた雰囲気の部屋にリフォームしています。

同じリビングで、玄関とキッチン方向を見返したアングルの写真です。
ダラダラと空間が繋がっていたので、キッチンと玄関は暗めの色調に変えて、リビングとの空間性を違えてメリハリを作っています。

真っ白だった玄関は、既存扉に木目調のダイノックシートと姿見の鏡を張っています。床は住宅の玄関では珍しく塩ビ素材を編み込んだボロンを張ってみました。照明もグレアレスのダウンライトに変えたので、随分ドラマチックな雰囲気になりました。

キッチンは設備類は全く変えずに、床は塩ビシートの張り替え、壁はキッチンパネルで全面を仕上げ、吊戸棚はダイノック巻きとしています。照明も変えていますが、あまり費用を掛けずにグッと落ち着いたイメージになりました。

トイレは便器交換と手洗いを変えています。床素材は、玄関からボロンを張り伸ばして、クロスとダイノックを使って、シックなトイレへとリフォームしています。
通常は、このサイズのお仕事は受けていないのですが、今回はMさまからのご依頼でもあり、あまり費用を掛けずにコストパーフォーマンスにこだわったリフォームも研究しておいた方が、後々のためにも良いのではとの言葉も頂いていたので、チャレンジしてみました。

現在、賃貸募集中ですが、同じ間取りの他の部屋より3割増しの家賃で決まりそうだとの嬉しいニュースが届いております!

 

 

 

リフォーム再販プロジェクト白金台H邸の完成

[白金台H邸]

工事開始から随分時間が経ったように思われますが、ようやく白金台H邸のリフォーム工事が完成いたしました。

工事途中で思わぬところにガス配管の立ち上がりが現れたり、浴室のガス追い炊き管の設置申請が管理組合に通らなかったり(実際は申請そのものを受理して貰えなかった…)、と色々と面倒なことが沢山ありましたが、完成してお客さまが喜んでいらっしゃる様子を拝見していると、それらの苦労もすべて消えてゆくのが不思議なものです。

リビングには大理石の大きな壁を作り、L字型のフレームで囲い込んでいます。柱型を取り込んだAV収納もきっちり出来上がっていました。

デザイン的に一番大変だったのはこのキッチンでした。このプロジェクトで、初めてゼロから図面を書いてくれた岩井さんが、ひとつのキッチンで、こんなに沢山の仕上げ材や色味・ツヤを指定したのは、初めてだったと言っていました。

細かく仕様を変えてデザインをしたキッチンですが、バラバラにならず、一体感がある素敵な空間に仕上がったと思っています(自画自賛)。

共用廊下から玄関に入って見える景色がこちらです。この小さな玄関ホールでも、カラーガラス、チーク羽目板、3種類の塗装色、ガラス、タイルにフローリングと多様な材料が散りばめられています。右側に見えているチーク羽目板の壁は…

途中納戸の隠し扉を経て、コーナーを回り込んでリビングの突き当りまで伸びています。木製ルーバーが組み込まれた2枚の建具は、内部のエアコン室内機隠しのためのものですが、古いルーバーを使ったり、色味の濃いチーク突板を使ったことで、ヴィンテージ感も上手く演出できたのではと思っています。

リビングからプライベート空間に進んで、すぐに見えてくるのが、このライブラリー廊下です。メラミンで作った書棚とビニールクロスの張り分けで作った費用を抑えてデザインした空間ですが、想像以上にカッチリとした良い空間に仕上がっていました。

その奥にある洗面脱衣も、クォーツストーンやチーク突板、鏡や床材のボロンで高級感のある空間に、

ハーフユニットバスを使った1816サイズの浴室も、タイルやステンレス枠等と相まって、とてもきれいに仕上がりました。今回のこの白金台H邸はリフォームをしたうえで、再販売に掛けることになっています。お客さまのご要望で、リースの家具も入れてからオープンハウスを開催する予定となっております。

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