Blog建築家が考える
プレミアムリフォーム・リノベーション

Architects think of Premium Reform & Renovation

高級マンションリフォーム・リノベーションの設計とデザインについて。
そのプロセスとノウハウを余すところなく公開しています。

リフォーム解体で露になった床下と天井裏のスラブ地形

外苑前C邸

高級マンションリフォームの外苑前C邸の解体がほぼ終わったとのことで、解体状況確認と墨出しの為に担当スタッフの神崎さんと竹田さんと三人で行って参りました。

マンションリノベーション工事_解体

こちらが解体前のリビングダイニングですから、床壁天井が解体されると、どれだけのものがきれいに床下、壁裏、天井裏に隠されていたのかが良く分かりますね…。

リノベーション解体_天井裏設備ダクト

全館空調になっているので、天井に見えていた吹き出し口や吸い込み口はミニマムな寸法となっていますが、天井裏には蛇のようにうねったこれだけのダクトが隠されていました。

リノベーション解体_天井裏設備ダクトと折り上げ天井形状

元の天井にあった微妙な折り上げ形状で、ダクトが入るギリギリの寸法を確保してたことが判りますね。

リノベーション解体_天井裏設備ダクト

洗面所の天井裏には、空調に加え、給気と排気のダクトもあるので、更に複雑な構成になっていました。

マンションリノベーション工事_墨出し

天井裏以上に今回驚いたのは、床下から現れたコンクリートスラブ(床板)の形状です。一般的なマンションでは、水回りの床スラブだけが落とし込んであることが多いのですが、こちらで水回りだけでなく、配管が通るピット部分も大きく掘り込まれていました。

マンションリノベーション工事_解体

そのピット内の配管は、逆梁をスリーブ貫通して排水管が通っていました。

リノベーション解体_床下設備配管

こちらはキッチンエリアの床下です。灰色の太めの管が排水管です。かつては一番奥の窓際にシンクと食洗器があり、手前右側に洗濯機がありました。水色が給水、濃いピンクが給湯、銀色がガス、緑色が床暖房用のペアチューブです。

リノベーション解体_床下設備配管

こちらは廊下から見た洗面と浴室の床下配管です。

リノベーション解体_給水および給湯ヘッダー

水やお湯のヘッダーです。どこかで水やお湯を使っていても、他のカ所の水栓の水圧が下がらないという優れモノですが、配管の長さが長くなってしまうことから、今は徐々にすたれてきているシステムのようです。

リノベーション解体_床下設備配管

こちらは家族用トイレの床下状況です。壁際に逆梁があって、排水管が壁際まで届いておりませんが、今回はリフォーム用の器具を使って、便器を壁際に押し込めることができそうです。

マンションリノベーション工事_既存再利用建具および枠取り外し

こちらはダイニングに仮置きされていた、既存建具と枠です。基本的に使える建具と枠は再塗装の上取り付けることになっています。建具は持ち帰っての工場塗装で、枠は現場塗装となる予定です。

マンションリノベーション工事_墨出し

解体が終わった床スラブに新しい壁下地の位置を示す墨が打たれていました。

マンションリノベーション工事_墨出し

リビングの壁際にはご主人コダワリのテレビやステレオ、スピーカーやワインセラーが設置される予定ですが、その寸法の詳細も確認させて貰いました。

マンションリノベーション工事_解体墨出し打ち合わせ

逆梁と水回りのピットで複雑に入り組んだ床下スラブの地形と新しい壁位置の整合性をリフォームキューの営業設計担当の岩波さん、現場監督の高橋さんと相談しつつ、全体工程のずれがないかを確認している様子です。

マンションリノベーション工事

天井裏、床下共にこれだけ複雑な地形をしたマンションリノベーション現場は珍しいですが、本日じっくり問題点を洗い出してその対策を練ることができたので、ここから先はスムーズに工事を進めて貰うことができそうです。

リノベーションのアクセントカラー

駒沢X邸

ここまで随分時間が掛かってしまった駒沢のヴィンテージマンション・リノベーションのX邸ですが、ようやく工事の終わりが見えてきました。

木製腰壁の取り付け

リビングは養生で見えませんが、フローリングが張り終わり、壁と天井の塗装も終わり、染色した突板で作った腰壁も無事張り終わりました。

建具と木製腰壁の取り合い

今回は既存の扉と枠を再塗装して使ったものと、新しく設けた腰壁の色味を変えましたが、違和感なくしっくり納まりました。

ほぼ仕上がった玄関ホール

玄関ホールから廊下への壁は、第一のアクセントカラーのブドウ色の左官壁です。

二重の防音ガラスと左官仕上げの壁の取り合い

玄関のタタキから玄関ホールに遮音の為の扉がありますが、ホールからリビング側にも既存建具と枠と活かしたもう一枚の扉があります。ここでも扉脇のガラス部分からの音漏れを考えて、防音ガラスのラミシャットと二重に入れています。
アクセントの左官壁がガラスで途切れないようにコの字型の金物を壁とフラットになるように埋め込んでいます。

建具枠と腰壁と防音2重ガラスの取り合い

こちらは反対側の腰壁と防音ガラスの取り合いです。左右共に壁側に枠を見せたくなかったこと、もし何かのことがあってガラスが割れた場合でも交換できるようにしておくことを両立させるディテールには苦労致しました…。

クロス張りの框扉

第二のアクセントカラーはこちらの建具です。ショールームで見つけたファブリックですが、当初は寝室の壁に使う予定でしたが、その後方針転向で寝室には使わないことになりました…。是非どこかに採用したいとのことで、廊下の突き当りにあたるか所に框扉枠を設けて、その中に張り込んだものです。

黄色クロスがアクセントの来客用トイレ

似た黄色ですが、こちらはプリント壁紙です。来客用トイレの背面壁にアクセントとして張っています。黒御影石のカウンター甲板に赤み掛かった染色突板の扉材との相性も抜群でした。

リッツカールトンを参考にした洗面手洗い

黄色以外は同じ色味の組み合わせで作ったメインの洗面室のインテリアは、当初お客さまがイメージして下さっていたリッツカールトン東京と似た空間に仕上がってきました。

タイル張りの洗面脱衣室

主寝室横に設けたシャワーブースとその手前の奥さま専用の洗面脱衣は、空間がコンパクトなので、もう少しさっぱりとした素材で纏まってきました。

紫色カーペット張りの寝室

4つ目のアクセントカラーが主寝室のこちらのブドウ色(紫ピンク?)のカーペットです。

塗装仕上げの主寝室

床のカーペットは張り終わると同時にすぐに養生されてしまいましたが、主寝室も一部の照明器具の取り付けを除いて、ほぼ仕上がってきました。

新プロジェクト:代官山N邸がスタート!

代官山N邸

今年の3月に代官山の高層マンションの100平米超のお部屋をご購入なさったNさまご夫妻からリフォームのご相談を頂いておりました。中古物件を仲介してくれた不動産会社の系列のリフォーム会社と相談していたそうですが、デザインや使い勝手をどう考えれば良いのか分からないので、アドバイスが欲しいとのお話しでした。

代官山N邸_リフォーム案スケッチ

事前にメールで送って頂いた従来の3LDKの間取り図をザっと拝見して、廊下の面積が多く、100平米超えの面積を実感しにくいプラン構成だと感じていたので、お子さまが二人いらっしゃるという情報だけをベースに、既存間取り図の上から大きな正方形のLDKを作る案を考えて、初回お打合せ時にお話をさせて頂きました。
不動産会社系列のリフォーム会社とは、実は間取り変更なしで、キッチンと浴室、壁紙とエアコンなどの交換だけを相談していらっしゃったNさまご夫妻は、リフォームでこれだけ間取りを変えることができることをご存知なかったようで、とても驚くと同時に、想定リフォーム予算を上げても良いので、ぜひこのようなリフォームを実現したいとのお話があり、こちらでリフォームデザインを検討してゆくことが決まりました!

代官山N邸_現状調査_リビングダイニング

そして、マンションのお引渡し直後に行った、現地の調査です。今回はリフォーム工事に必要なスケジュールから逆算して、一番早く工事を完了させることができるデザインアドバイスのスタイルでのお手伝いとなり、設計施工の工事会社にはリフォームキュー、営業設計担当者には森井さんをお願いすることになり、リフォームキュー主導での現地調査を行いました。

代官山N邸_現状調査

変形のリビングダイニングで、右開口の奥が元のクローズド型のキッチンです。ピアノは、このお部屋の前のオーナーがプレゼントしてくれたものだそうです。

代官山N邸_現状調査_LD天井

2段に折り上がった天井の様子です。部屋の形が変形な上に、折り上げ天井の形状もそれに沿って変形なので、捉え処のない空間に感じられました。

代官山N邸_現状調査_廊下

こちらは、キッチンの入り口横から、左に個室、右奥に先ほどのリビングダイニングを望んだ写真です。リビングダイニングからは富士山が、左の個室の窓からは東京タワーが望めるのですが、僕らがご提案したリフォーム案だと、統合して大きくなったLDKから、富士山と東京タワーが見えることになるのです。このことは、お子さまたちが大きくなった将来には転売することも考えていらっしゃるNさまご夫妻は、大きなアピールポイントになりそうだと、とても喜んでくださっていました。

代官山N邸_現状調査_キッチン

キッチンも前のオーナーの使い方がきれいで、まだ使えそうなものでしたが、小さなお子さまの世話をしながらの料理を考えると、僕らがご提案したオープンキッチンへとリフォームすることで、絶対に使い勝手も良くなりそうだと奥さまは喜んで下さっています。

代官山N邸_現状調査_玄関ホール

玄関から廊下は可も不可もない空間ですが、右手前に見えている納戸の扉が立派なことに加え、タタキからも廊下のレベルからも床面が随分上がってしまっているので、これは何とかしたほうが良いのではと考えています。

代官山N邸_現状調査_廊下

その玄関からの廊下を折れ曲がった先の廊下を見返した写真です。まだこの廊下からはリビングダイニングが見えず、行先の見えない暗い空間となってしまっています。この廊下からLDKへの扉はガラスを使って光を導入すると共に、玄関廊下とは仕上げや照明を変えるお話をしています。

代官山N邸_現状調査_洗面所

洗面脱衣とその奥の浴室です。手前左に洗濯機置き場がありますが、このスペースだと、欧州製のビルトインのドラム式しか置けないことになります。お子さまたちの洗濯物の量を考えると、日本の斜めドラム式が良いだろうと考えましたが、このレイアウトだと扉の軌跡と洗濯機が重なってしまうので、洗面と洗濯機置き場を逆転させることになりそうです。

代官山N邸_現状調査

この日は、既存の室内状況を確認するだけでなく、リフォームキューの設備屋さんと大工さんに入って貰って、天井裏や床下、壁裏もチェックしたいと考えておりました。

代官山N邸_現状調査_天井裏チェック

用意して貰った脚立に上ってみた天井裏です。先ほどのLDの二段折りの天井の高い部分の裏にもまだスペースがあることが判りました。既存キッチンの天井高さが低く設定されていましたが、それは天井裏を通るダクトが交差している部分があることで低くなっていることが判りました。交差をなくすように工夫することで、天井高さを確保できることも判りました。

代官山N邸_現状調査_天井裏チェック

こちらは防火区画を貫通しているダクトのファイヤーダンパー(防火ダンパー)です。防火ダンパーは火災時に室温が急上昇すると、機械内のヒューズが解けて、 ダンパーが閉じることでダクトを通じて炎や煙が流れなくなるシステムのことです。さすがに有名な高層マンション、このような部分まできちんと施工されていることが判りました。

代官山N邸_現状調査_キッチン床下チェック

事前に入手した図面で、床スラブから仕上げ床まで床上げされていることが判っていましたが、キッチンやLD部分の床下がどうなっているかが図面だけでは分からなかったので、食洗器の床下を担当の前田君にチェックして貰いました。

代官山N邸_現状調査_キッチン床下チェック

こちらが食洗器下の床状況です。残念ながら置床ではなく、シンダーコンクリートが打設されていました。置床システムで床下に寸法があれば、床の遮音システム、ひいては床フローリングの選択肢も広がるハズだったのですが…。

代官山N邸_現状調査_パイプスペース確認

こちらはキッチンの排水管が流れ込むPS内の排水竪管です。点検口が無かったので、大工さんに壁の石膏ボードを開けて貰い、中を確認致しました。

代官山N邸_現状調査_パイプスペース確認

左奥から流れてくる紫色の管が専有部分の横引き排水管です。写真では勾配が判りにくいようですが、奥から手前へと流れる勾配となっています。右手前に見えているのが共用部分の竪管です。横引き管から竪管へとつながるフランジ(または継手(ツギテ))の位置(高さ)が重要なのですが、キッチン下に見えたシンダーコンクリートと同じレベルで、シンダーを頑張って斫っても、キッチンのシンクの位置を大きく変えることは不可なことが判りました。
ただ、悪い(?)ニュースとは引き換えに、覗き込んだ壁は下部に配管が通っているだけで、その上部がガラ隙きなことが判ったので、収納不足を補うために、こちらにも壁面収納をご提案することができそうです。

代官山N邸_現状調査_ダウンライトの穴からパイプスペース確認

図面には、LDの柱型にもPS(パイプスペース)の記載があったので、こちらも床近くを開口するとともに、天井のダウンライトを外した孔から天井裏を覗き込んで配管位置を確認致しました。

代官山N邸_現状調査_パイプスペース確認

こちらにも共用の竪管が通っていることが判りましたが、やはり無駄なスペースが隠れていたので、そちらにも収納をご提案することになりそうです。
まだ、初回のお打合せと現地調査が始まったばかりですが、メールでのご連絡を細かく取りながら、リフォームキューと共同しながら見積りを作ってゆく段取りも決まりました。


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